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《唐山市中心区物业管理工作实施办法》解读
POST TIME:2018-07-17 11:10    read:175
通知公告
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适用范围
 
本办法适用于路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内,由物业服务企业提供的物业管理服务以及其他企事业单位、社区居委会、个人提供的管理服务。提供管理服务的单位统称物业管理单位。
 
物业管理模式
 
商品住宅小区、保障性住房小区、回迁安置住宅小区等推行专业化物业管理模式;老旧小区实行专业化物业服务管理、产权单位自行管理、社区化居民自治管理3种方式。具体管理方式由区政府根据实际情况和小区特点,因地制宜确定。
 
专业化物业管理
 
施行专业化物业管理的,物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容,提供相应服务,
 
达到合同约定的服务标准和下列要求:
 
(一)在小区内办公场所显著位置公示营业执照、服务内容、各项管理制度、收费标准、(临时)管理规约、项目负责人和管理人员职责分工、24小时服务电话等。
 
(二)接受社区居委会、业主委员会对物业服务企业的监督、考核,一年至少开展一次业主满意度测评。
 
(三)在社区显著位置设置宣传栏、公示栏,及时向业主公开公示物业服务信息及电梯最近一次维护保养信息,每年至少公示一次物业服务费收取、使用及设施设备运行、管理、维护情况。电梯运行维护费用应当单独立账,相关费用的收支情况应当每年公布一次。
 
产权单位自行管理
 
各企事业单位、部队自管社区由单位自行确定管理模式。
 
单位自管是社区物业管理模式之一,区政府应当按照本办法规定履行协调指导、监管考核、受理纠纷投诉、行政执法等工作职责。
 
各企事业单位、部队应当接受区、街道对社区物业管理工作的检查督导,按照区、街道要求完成自管小区管理服务提升,参与街道、社区两级物业管理联席会议,执行会议相关决议。
 
社区化居民自治管理老旧小区实行社区化居民自治管理的,由社区居委会负责牵头组织,达到下列要求:
 
(一)在社区内公布服务内容、服务标准以及收费标准。
 
(二)楼内外卫生清扫及时,垃圾日产日清,小区环境干净整洁。
 
(三)对社区内绿化进行日常养护,保持绿化完好。
 
(四)定时对小区内公共区域进行巡视,车辆停放有序。
 
(五)公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位,发现问题及时向有关维修养护责任单位报告。
 
(六)对社区内存在的私搭乱建、私圈私占车位、乱停乱放、毁绿占绿、饲养家禽、养大型犬、私改房屋功能等违法违规现象及时制止,制止无效的向区相关部门报告。社区居委会可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。

装修管理制度
 
物业管理单位应当建立装修管理制度。业主(居民)装修前,应当按照规定向物业管理单位申报登记。物业管理单位应当对社区内装修活动进行巡检,发现装修人存在禁止行为的予以制止;装修人拒
 
不改正的,应当及时报区相关部门,依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。装修活动完成后,物业管理单位应当对公共空间、共用设施设备进行查验,发现问题及时告知装修人进行整改、维修;装修人拒不改正的,物业管理单位可以在区相关部门监督下予以整改、维修,所需费用由装修人承担;造成损失的,装修人依法承担赔偿责任。
 
物业管理单位在装修活动中提供的事前、事中、事后管理服务不得另行收取或者变相收取费用。
 
日常管理费用
 
物业管理单位对社区共用部位、共用设施设备日常运行、维护管理的费用核入物业服务费用。维修、更新、改造费用,有专项维修资金的,履行维修资金管理相关规定程序,使用专项维修资金;没有专项维修资金的,由房屋产权人按照受益人和负担人相一致的原则,按专有建筑面积所占比例分摊。
 
紧急情况管理费用
 
发生危及房屋使用安全、影响居民正常生活等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,物业管理单位应当及时向社区居委会报告,符合紧急情况的,物业管理单位应当先行组织维护和更新、改造。
 
工程完工后,社区居委会组织有关单位验收。验收合格后,有专项维修资金的,物业管理单位持相关材料申请专项维修资金,市住宅专项维修资金管理中心直接予以拨付;没有专项维修资金的,社区居委会应当组织分摊,向房屋产权人收取。

紧急情况一般包括
 
(一)电梯故障;
 
(二)消防设施故障;
 
(三)屋面、外墙渗漏;
 
(四)二次供水水泵运行中断;
 
(五)排水设施堵塞、爆裂;
 
(六)楼体外立面存在脱落危险;
 
(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
 
物业管理工作
 
物业管理单位应当按照有关规定做好消防安全、电梯安全、防汛避雷、公共区域安全防范等管理工作,明确企业法定代表人、单位负责人为安全管理工作的第一责任人,制定和完善各类安全防范管理制度、重大突发事件快速反应机制和及时报告制度,定期组织安全防范教育和演练,做好安全防范相关培训工作。
 
公共区域安全
 
社区居委会应当组建社区巡防队,建立群防群治体系;组织改进社区物防、技防水平。对老旧小区采取逐步实现社区封闭式管理、安装楼宇防盗门、安装实时监控系统等方式,建立有效安全防范措施。
 
 
有条件的小区,物业管理单位在社区主要出入口设置值班室,落实24小时安全巡查制度,完善安全巡逻记录、中控值班记录、交接班记录、来访登记记录、物品放行记录等详细的记录。
 
消防安全
 
社区居委会、物业管理单位要对社区内停车情况进行巡查、检查,禁止车辆占用、堵塞消防通道、安全出口等,对堵塞消防通道、妨碍消防车道畅通的行为及时制止,制止无效的,及时向公安部门反映;定期检查消防设施设备,及时对区域内消防栓缺失、损坏,应急照明、疏散指示标志缺失、损坏,消防电梯不能正常使用等问题进行处理。
 
电梯安全
 
物业管理单位应当按照法律法规规定和技术规范要求进行电梯维护保养,健全电梯安全技术档案、配备专职的电梯安全管理人员。社区居委会应当定期对电梯安全运行、维护等情况进行监督、检查,发现问题及时督促物业管理单位进行整改,并及时报告所在地质监部门(市场监管部门)。


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